M&A・事業承継の相談事例｜京都

相談事例

京都の建築工事業の経営者が知っておくべき、小規模M&Aの売却価格の決め方と相場

京都府内で建築工事業（総合建設業・工務店）を経営されるオーナー様にとって、後継者不在による出口戦略は、会社の存続だけでなく、協力会社とのネットワークや現場スタッフの雇用を守るための極めて重要な決断です。

長年築き上げた「地域での指名受注ルート」や「施工管理の体制」を正当な対価として受け取る「小規模M&A」の最新相場と査定ロジックを解説します。

1. 建築工事業の企業価値を算出する「実務ロジック」

建築工事業のM&A査定では、一般企業の計算式をベースにしつつも、工事特有の「未成工事支出金」や「前受金」、そして何より「受注残」の収益性をどう評価するかが最大の見せ所となります。

① 時価純資産の特定と「瑕疵リスク」の評価

現預金や車両、所有不動産（資材置き場等）に加え、未収金の回収懸念を精査します。建築業において注意すべきは、過去の施工物件に対する「瑕疵担保責任」です。査定の段階では、将来的な補修リスクを負債としてどう見積もるかが議論になります。適切な施工記録とアフターフォローの体制が整っていることは、時価純資産の毀損を防ぐ重要な要素です。

② 修正EBITDA（実質利益）の特定

オーナー経営の場合、役員報酬の適正化や交際費の足し戻しはもちろんですが、建築業では「労務費の適正評価」が不可欠です。オーナーが現場監督を兼任している場合、その業務を代替する人材を採用した際の実質的な利益を算出します。この「修正後の利益」が、営業権（のれん代）算出の基礎となります。

2. 譲渡価格を最大化する「営業権」の評価ポイント

買い手（大手ゼネコン、多角化を狙う不動産会社、隣接業種の企業）が、高くても買いたいと判断する、京都の建築工事業特有の資産を深掘りします。

• 受注残（バックログ）の量と利益率：
  契約済みで未着工、あるいは施工中の現場がどれだけあるか。特に京都の寺社仏閣、老舗旅館、あるいは有力企業からの継続的な修繕ルートがある場合、将来収益の確実性が高いとして営業権が高く評価されます。


• 有資格者（施工管理技士・建築士）の在籍：
  建設業許可の維持に直結する「一級・二級建築施工管理技士」の数は、買い手にとっての採用コスト削減そのものです。資格保有者が若手であればあるほど、評価倍率は跳ね上がります。


• 公共工事の格付け（経審の評点）：
  京都府や京都市の入札参加資格を持ち、良好な格付け（Aランク等）を維持している場合、それは一朝一夕には手に入らない「利権」に近い価値として評価されます。


• 協力会社ネットワークの強固さ：
  「あの工務店の現場なら協力する」という一人親方や下請業者のネットワーク。職人不足の現代において、この集客力ならぬ「集人力量」は極めて高い資産価値を持ちます。

3. 買収調査（DD）で問われる実務リスク

建築業界のM&Aで、最終局面において減額要因となりやすいポイントを解説します。

1. 工事原価管理の精度：実行予算と実績の乖離が激しくないか。管理が杜撰で「フタを開けてみないと利益がわからない」状態だと、買い手は高いリスクプレミアムを要求し、価格を下げてきます。


2. 外注先への支払い実態：下請代金支払遅延防止法（下請法）の遵守状況。支払サイトの不適切な延長や、不当な値引き要求の履歴は、法務リスクとして重く見られます。


3. 労働安全衛生の記録：過去の重大事故の有無や、安全管理書類の完備状況。特に京都の狭小地での現場作業が多い場合、近隣トラブルの履歴も精査の対象となります。

4. 具体的シミュレーション：京都の地場工務店（売上2億円）

廃業を選んだ場合、進行中の工事の引き継ぎ先探しや瑕疵担保責任の保証問題、さらには従業員の解雇トラブルなどで、資産は目減りする一方です。M&Aであれば、これまでの運営実績を「営業権」として正当に現金化し、リタイア後の生活資金を最大化することが可能です。地域経済を支えてきた建築業の最後を、赤字の廃業ではなく、黒字の譲渡で締めくくるべきです。

5. 高値譲渡を実現するための準備

建築工事業のM&Aを成功させるためには、買い手が「この会社を買えば、翌日から現場が回る」と確信できる状態を作ることが不可欠です。

• 施工図・写真台帳の整理：過去の物件の管理状況が可視化されていること。


• 受注パイプのリスト化：過去3〜5年の主要顧客からのリピート率をデータで示す。


• 資格者のキャリア形成支援：スタッフが資格を取得しやすい環境を整え、価値を高めておく。

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