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2026年01月20日

京都の老人ホームのM&A売却相場｜入居者とスタッフを守り、事業価値を次代へつなぐ

〜施設設備、介護スタッフの雇用、地域での信頼を正当に現金化する手法〜

京都の地で、高齢者の皆様の安心な暮らしを支え続けてこられた老人ホームの経営者様。長年、現場の第一線で尽力されてきたことと存じます。しかし、「自身の引退を考えているが後継者がいない」「スタッフの採用が年々厳しくなっている」といった課題に直面し、廃業を検討されていませんか？

安易な廃業は、入居者様の転居負担やスタッフの失業を招き、地域福祉の崩壊に繋がりかねません。京都という信頼が重視される地で築いた「ケアの質」や「地域との繋がり」は、M&A（事業譲渡）によって「手元資金」として正当に評価され、大手グループや志ある担い手に託すことが可能です。

本記事では、老人ホーム・介護事業の売却価格がどう決まるのか、専門家の視点で詳しく解説します。

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1. 老人ホームにおける「廃業」と「M&A」の大きな違い

経営者様がまず理解すべきは、「廃業は多額のコストと責任が発生し、M&Aはリターン（売却益）がある」という事実です。

• 廃業の場合： 建物原状回復費、備品処分費、スタッフへの解雇予告手当に加え、入居者様の転居先確保の調整など、精神的・金銭的な負担が極めて大きくなります。


• M&Aの場合： 内装設備、介護車両、そして何より「入居者様」と「経験豊富なスタッフ」を丸ごと引き継ぎます。時価資産に将来の利益を乗せた金額が「売却価格」として手元に入ります。

特に京都では、新規の施設開設許可や適した物件の確保が難しいため、稼働実績のある施設は買い手にとって非常に価値の高い案件となります。

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2. 老人ホームの売却価格を算出する「年買法」

介護・福祉事業のM&Aで標準的に使われる計算式は以下の通りです。

① 施設設備と入居率の「時価」を測る

建物の価値や介護設備に加え、現在の「入居率」を評価します。特に満床に近い状態が維持されている施設や、指定居宅サービス等の指定を受けている場合は、即戦力の事業として高く評価されます。

② 「ケアの質」という無形資産

地域での評判やケアマネジャーとの信頼関係、そして何より「有資格スタッフ（介護福祉士・看護師等）」が継続雇用されることは、価格を押し上げる最大の要因です。人材不足の折、教育されたスタッフの存在は最強の資産となります。

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3. 京都の老人ホームで「高く評価される要素」

• 有資格者の定着率： 介護福祉士やケアマネジャーが安定して在籍していること。


• 高い稼働率（入居率）： 地域に口コミが広がり、安定した入居待ちが発生している状態。


• コンプライアンスの遵守： 実地指導への適切な対応や、各種加算の算定が適正に行われていること。


• 希少な立地： 京都市内の利便性の高いエリアや、静かな住環境が確保されている場所。

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