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2025年12月18日

後継者不在の京都のサ高住の経営者が理解すべき廃業とM&Aの違いとそのポイント

【京都のサ高住経営者様へ】安らかな終の棲家を守る決断：廃業とM&Aの違い

拝啓、京都の地で高齢者の方々に「安心できる住まい」を提供し、地域の福祉を支えてこられた経営者の皆様。

後継者不在、介護スタッフの採用難、そして近隣の競合施設の増加など、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の経営を取り巻く環境は大きく変化しています。「自分の代でこの事業をどう着地させるか」という悩みは、単なる経営判断ではなく、入居者様の「終の棲家」をどう守るかという、非常に重い責任を伴うものと拝察いたします。

サ高住は「賃貸住宅」としての側面と「福祉サービス」の側面を併せ持つため、廃業のハードルは非常に高く、現在では多くの経営者が「M&A（事業承継）」を選択しています。ここでは、京都の地域特性を踏まえ、廃業とM&Aの違い、そして成功のためのポイントを解説します。

廃業とM&Aの徹底比較（サ高住）

比較項目	廃業（廃止・清算）	M&A（譲渡・売却）
金銭的な結果	多額のマイナス。解体・原状回復費、入居者への補償、退職金などが先行。	プラスになる可能性が高い。土地建物に加え「のれん代（営業権）」が得られる。
入居者への影響	全員退去・転居。環境変化は高齢者の心身に甚大なリスクを与える。	そのまま居住継続。運営会社が変わるだけで生活環境は維持される。
最大の資産の扱い	サ高住の「登録」を抹消。補助金を受けている場合は返還を求められるリスク。	登録と実績を承継。京都でニーズの高い高齢者住宅として評価される。
従業員の雇用	全員解雇。長年支えてきたスタッフやケアマネジャーの職を失わせる。	原則、継続雇用。スタッフは現場の核であり、買い手が最も重視する資産。
不動産・設備	原状回復義務。バリアフリー改修物件は一般賃貸転用コストも高額。	居抜きで活用。設備を引き継ぐため、清算コストを大幅に抑制できる。
心理的・社会的影響	地域の住まいのセーフティネットを壊し、社会的信用の低下を招く。	地域インフラを維持。信頼できる企業へバトンを渡すことができる。

サ高住が廃業で直面する「3つの致命的なリスク」

サ高住の廃業は、通常の賃貸マンションとは異なり、以下の深刻なリスクが伴います。

① 入居者様への「居住権」配慮と転居先確保

サ高住には借地借家法が適用されるため、経営者都合で簡単に退去させることはできません。

困難な調整：

全入居者の転居先確保と同意形成には、数年単位の時間と多額の立ち退き費用が必要となるケースがあります。

健康リスク：

高齢者の転居は「リロケーション・ダメージ」と呼ばれ、認知症悪化や身体機能低下を招く恐れがあり、家族とのトラブルに発展しやすいです。

② 補助金・税制優遇の「返還リスク」

建設時に国や自治体から補助金や税制優遇を受けている場合、一定期間内の廃止は返還義務が生じることがあります。

経済的打撃：

廃業コストに加え返還が発生すると、手元に資金が残らず、負債を抱える恐れもあります。

③ 「特殊設備」の解体・原状回復コスト

改修の難しさ：

手すり、幅広廊下、特殊浴室などは、一般住宅への転用時に撤去・再改修が必要となり、多額の費用がかかります。

M&Aの利点：

M&Aではサ高住として継続運営されるため、これらの設備は「価値」として評価されます。

M&A成功（価値最大化）のための3つのポイント

① 「立地」と「京都ブランド」の再定義

希少性の活用：

新設が難しい規制区域内の物件は、極めて高い評価を受けます。

地域密着度：

医療機関や訪問介護拠点との連携実績は、即収益化できる体制として評価されます。

② 「稼働率」と「併設サービスの収益性」

安定性の証明：

高稼働率を継続しているかが重要な判断材料となります。

付加価値：

訪問介護やデイサービス等の併設事業がある場合、その相乗効果をKPIで示すことが高評価に繋がります。

③ 「コンプライアンス」と「建物管理」

法的チェック：

消防法、建築基準法、サ高住登録基準をすべて満たしているかが確認されます。

メンテナンス記録：

修繕履歴や点検記録が整理されていると、買い手の信頼度が高まります。

最終決断のために

廃業は、「入居者の生活を壊し、お金を払って事業を畳む」苦渋の選択です。

一方でM&Aは、「入居者の安住の地と雇用を守り、経営者様も正当な対価を得て引退する」三方良しの解決策です。

京都のサ高住は、高いホスピタリティを備えており、全国展開する介護大手や異業種参入企業にとって非常に魅力的な市場です。

まずは、皆様が築き上げた「住まいとサービスの価値」が、市場でいくらになるのか、匿名かつ無料で整理してみてください。それが、入居者様とスタッフの未来を守る第一歩となります。

【京都のM&A・事業承継は私たちにご相談ください】

後継者問題、廃業・売却の不安を一人で抱え込まず、専門家にお話しください。

当社は着手金無料、代表吾郷が最初から最後まで専属で対応いたします。

ご相談は秘密厳守・無料です。

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一歩踏み出すことで、次に取るべき方向が見えてきます。

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