M&A・事業承継の相談事例｜京都

相談事例

後継者不在の京都のサ高住の経営者が理解すべき、M&Aで想定される買い手候補

京都のサ高住経営者様へ―M&Aは「高齢者住宅インフラ」を未来に繋ぐ道

拝啓、京都において、高齢者の方々の自立した生活と安心を支えるサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を運営されてきた経営者の皆様。

皆様のサ高住は、高齢化社会において「安否確認」と「生活相談」という重要なサービスを提供し、在宅介護と施設介護の間の重要な選択肢として、地域社会に深く貢献しています。その事業の核は、「安定的な入居率」、「介護・医療連携の質」、そして「法的な安定性」にあります。

しかし、サ高住事業は、不動産（建物）の運営と介護サービス事業の二つの側面を持ち、その両方を継承できる人材を見つけることが困難であり、後継者不在は事業継続の最大の脅威となっています。

「この築き上げた地域の高齢者住宅インフラと、大切な職員の雇用を、廃業で失ってしまうのか？」

この不安を解消し、施設の価値を最大限に高めて次世代へ引き継ぐ手段が、M&A（事業承継）です。M&Aは、貴施設が持つ「安定した不動産収益」と「質の高いサービス体制」を最も必要とするパートナーに託し、事業を永続させるための、最も戦略的な選択肢なのです。

サ高住事業におけるM&Aの「評価軸」

サ高住事業のM&A評価は、以下の「収益構造」と「法的な安定性」に最大の重点が置かれます。

• 不動産としての安定収益： 建物の築年数と状態、入居率の高さ、土地・建物の所有権の明確性。


• 介護・医療連携の質： 訪問介護事業所やデイサービスとの併設・連携状況、医療機関との関係性。


• 法的適合性と情報開示： サ高住登録の適正性、行政指導・監査履歴の透明性。


• 立地と地域需要： 京都市内や病院周辺など、地域ごとの高齢者人口と需要見通し。

想定すべき「最適な買い手候補」の3つのカテゴリ

1. 総合介護・ヘルスケアグループ（垂直統合・地域戦略型）

最も一般的で、介護事業のノウハウを持ち、自社サービスに「住まい」機能を加えたい企業層です。

• 候補例： 全国展開の介護チェーン、有料老人ホーム・グループホーム運営法人など。


• 動機： 入居者基盤と安定収益の確保、人材獲得、京都市場での拠点化。

2. 不動産・金融系企業（長期安定投資・アセットマネジメント型）

サ高住を「安定した不動産資産」として評価し、長期保有を目的とする企業です。

• 候補例： 不動産賃貸業、ヘルスケア特化REIT、プライベートファンドなど。


• 動機： 安定的賃料収入、資金力による改修投資、節税・分散投資。

3. 異業種・周辺サービス企業（多角化・顧客ネットワーク活用型）

入居者層へのサービス提供を目的に、事業連携を目指す企業です。

• 候補例： 調剤薬局チェーン、配食サービス、IoT見守りシステム企業。


• 動機： 安定した販路の確保、新たなヘルスケアビジネスの開発。

M&Aを成功させ、事業継続性を最大化する「3つの準備」

• ① サービス提供体制の文書化とキーマンの慰留： マニュアル化・緊急時対応・医療連携の明文化。


• ② 賃貸借契約・入居者情報の透明化： 契約内容・入居率・退去率・滞納率の整理。


• ③ 財務・法務コンプライアンスの徹底： 登録・運営基準・行政指導の履歴明示。

終わりに：地域に安心を繋ぐバトン

皆様が築き上げたサ高住事業は、高齢者が安心して暮らせる社会に不可欠な存在です。M&Aは、その大切な事業を、より強固な資本と組織力を持つパートナーに引き継ぎ、地域高齢者の生活の質（QOL）向上を永続させるための責任ある選択です。

まずは皆様の施設の「不動産価値」と「サービス価値」を客観的に評価し、その理念を共有してくれるパートナー像を共に描いてみませんか。秘密厳守で、最良の承継をサポートさせていただきます。

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