M&A・事業承継の相談事例｜京都
相談事例
京都のサ高住の経営者が理解すべき、会社売却の流れやメリット
京都のサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の経営者が理解すべき、会社売却の流れやメリット
京都では高齢化が進み、自宅で生活することが難しくなった高齢者の受け皿として、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の需要が拡大してきました。サ高住は「住まい」でありながら「見守り・生活支援サービス」を提供する形式で、多くの事業者が地域に根ざして運営しています。
しかし、サ高住の運営はスタッフ確保、建物維持費、行政手続き、夜間対応など負担が大きく、後継者不在・代表者の年齢・人材確保の難しさから、売却（M&A）を検討するケースも増えています。サ高住は入居者の生活基盤であるため、売却には一般の介護施設よりも慎重な引継ぎが求められます。
この記事では、京都でサ高住を運営する経営者が、売却を検討する際に押さえるべき実務ポイントを整理します。
サ高住売却の特徴と注意点
サ高住の売却は、有料老人ホームと似た点もありますが、次のような独自の特徴があります。
- 「住宅」と「サービス」が一体運営されているため、引継ぎの範囲が広い
- 安否確認・生活相談などのサービス内容が事業価値に直結する
- 行政への届出や指導監査の内容が重要な評価項目
- 建物の所有形態（自社・借上げ）が売却条件に強く影響する
京都では土地の特性や建物の築年数による評価差が大きいため、物件要素と運営要素の両面を整理しておく必要があります。
① 売却前に整理すべき基本情報
サ高住の売却では、施設の状態・スタッフ体制・行政対応など、確認すべき範囲が広いため、事前整理が非常に重要です。
- 入居率・入居者の属性（要介護度・医療ニーズ）
- スタッフ数・資格・勤務形態（夜勤・オンコール対応）
- 建物の所有形態（自社・賃貸・借上げ）と契約条件
- 生活支援サービスの内容（安否確認・生活相談）
- 看護連携・医療機関との提携状況
- 自治体への届出状況・指導監査の履歴
- 売上・利益・入居率の推移（3年分程度）
- 建物の設備更新状況（消防設備・防災設備）
これらは買い手が最初に確認する項目であり、整理されているほど評価が安定します。
② 買い手が重視するポイント
サ高住の買い手は、介護事業者・医療法人・複数拠点を持つ運営会社など多岐にわたります。買い手が重視するポイントは、次のような実務的な内容です。
- 入居率の安定と今後の見通し
- スタッフ体制の継続可能性
- 行政指導への対応状況（是正済みかどうか）
- 建物の管理状況・修繕履歴
- 夜間対応の仕組みが機能しているか
- 地域医療との連携の強さ
京都では、立地が評価に影響しやすく、特に市内中心部や交通アクセスが良いエリアのサ高住は関心を持たれやすい傾向があります。
③ 企業価値の算定で見られる点
サ高住の企業価値は、財務データだけでなく、住まいとしての要素が大きく影響します。主な評価項目は次のとおりです。
- 入居率・退去率の推移
- スタッフの勤続年数・資格状況
- 建物の耐震・消防基準・設備更新状況
- 生活支援業務の安定性（記録・運用）
- 契約手続き・重要事項説明の整備度
- 近隣競合施設の状況
買い手は「今後安定的に運営できるか」を最重視するため、運営体制の整備度が価値に強く影響します。
④ デューデリジェンス（企業調査）で確認される内容
買い手は事業の安全性を確保するため、細かい調査を実施します。特に見られるのは次の項目です。
- 入居契約書・重要事項説明書の内容と運用状況
- 事故記録・対応の記録が整備されているか
- スタッフの資格・シフト体制
- 行政指導・監査の指摘内容と是正状況
- 建物の点検記録（消防・防災・設備）
- 生活支援サービスの実施記録
書類・記録が整っているサ高住ほど買い手からの信頼が高まり、売却後の引継ぎもスムーズに進みます。
⑤ 最終譲渡契約後の引継ぎ
サ高住は入居者の生活そのものを支える場であるため、契約締結後の引継ぎ期間の質が最も重要です。入居者や家族との関係が長く続くケースが多く、急激な運営変更はトラブルになりやすいため、段階的な引継ぎが求められます。
引継ぎで行う主な内容は次のとおりです。
- 入居者・家族への説明と橋渡し
- スタッフ体制・役割の引継ぎ
- 生活支援サービスの運用説明
- 行政手続きの実務引継ぎ
- 医療機関や地域関係者との関係性の引継ぎ
経営者が一定期間関与し、期間を定めて段階的に関与を減らして退任する形が一般的です。これにより利用者・従業員の混乱を招かず、スムーズな事業承継が可能となります。
売却を検討するメリット
① 入居者の生活を守れる
廃業では入居者の移転が必要になりますが、売却なら生活基盤を維持できます。
② スタッフの雇用維持につながる
売り手経営者が最も希望することの一つではありますが、介護人材の不足が続く京都では、スタッフの継続勤務が買い手にとって大きな価値になります。
③ 経営負担からの解放
資金繰り、借入金返済、個人保証など、日々の経営者負担から解放されます。
売却を検討すべきタイミング
入居率が安定し、スタッフ体制が整っている段階で動くことが最も重要です。経営が不安定になってから売却すると、条件が下がりやすくなります。
まとめ
事業の売却は、経営者にとって大きな決断です。しかし、入居者の生活、スタッフの雇用、地域の介護インフラを守る手段として、売却は現実的で有効な選択肢となります。
特にサ高住では、契約締結後に引継ぎ期間を設け、段階的に関与を減らして退任するケースが一般的であり、この方法であれば現場の混乱を招かず自然なバトンパスが可能です。
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