M&A・事業承継の相談事例｜京都

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京都のグループホームの経営者が知っておくべき、小規模M&Aの売却価格の決め方と相場

京都のグループホーム経営者が知っておくべき「M&A売却価格」の決め方と相場

京都市内および府内で、認知症高齢者の尊厳ある暮らしを支え、地域福祉の要として運営を続けてこられたグループホーム（認知症対応型共同生活介護）の経営者様。

2024年の介護報酬改定を経て、2026年現在の介護経営は、
「生産性向上」、
「処遇改善加算の一本化対応」、
そして深刻化する人材獲得競争という、非常に厳しい舵取りを求められています。

「築き上げてきたこのホームを、より安定した法人に引き継ぎたい」

「スタッフの雇用と、入居者様の暮らしを将来にわたって守りたい」

そうした経営判断の場面で、避けて通れないのが、

「自社のグループホームが、市場でいくらと評価されるのか」という客観的な価値の把握です。

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なぜ「時価純資産＋年倍法」がグループホームM&Aの基本なのか

グループホームの価値は、大きく次の二つの要素で構成されます。

• 有形資産：土地・建物、内装、設備、現預金


• 無形資産：入居者基盤、スタッフ、運営ノウハウ、自治体の指定枠

これらを総合的に評価できる手法が、「時価純資産＋年倍法」です。

売却価格の基本式

売却価格 ＝ 時価純資産 ＋（実態営業利益 × 2年〜5年）

グループホームは地域密着型サービスであり、京都市などの整備計画（公募制）により新設が制限されています。

そのため、既存の「運営枠そのもの」が高く評価されやすい業態です。

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ステップ1：時価純資産（器の価値）を正しく算出する

まずは、決算書上の純資産を、実態に即して見直します。

① 不動産（土地・建物）の時価評価

自社所有の場合、京都市内では地価上昇により、帳簿価格と時価の差（含み益）が出やすく、

この含み益は売却価格に直接反映されます。

賃貸の場合でも、高額な敷金・保証金は確実に資産として評価します。

② 内装・バリアフリー設備の再評価

スプリンクラー、手すり、特殊浴槽、空調設備などは、

耐用年数を超えていても、適切に維持されていれば「初期投資不要」という価値を持ちます。

③ 役員借入金の整理

オーナーが会社に貸し付けている役員借入金は、

実態として自己資本とみなし、負債から除外して調整します。

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ステップ2：年倍法（稼ぐ力＝のれん代）の考え方

年倍法は、ホームが将来生み出す利益を「営業権」として評価する方法です。

実態営業利益の算出

決算書の数字をそのまま使うことはほとんどありません。

• 役員報酬を管理者クラスの相場水準へ調整


• 私的経費・節税目的支出の足し戻し


• 処遇改善加算の適正運用と利益率の確認

何年分を掛けるのか（相場）

グループホームでは、2年〜5年分が一般的です。

• 稼働が不安定：2〜3年


• 満床・待機者あり：3〜5年

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京都のグループホームで評価を高める4つのポイント

① 整備計画（指定枠）の希少性

京都市内の指定枠は極めて希少で、大手法人にとって戦略的価値が高い資産です。

② 入居率と待機者

常時満床、かつ待機者がいる状態は、将来収益の確実性として高評価となります。

③ 専門スタッフの定着率

介護福祉士や認知症ケア専門士が安定して在籍していることは、

採用・教育コスト削減という大きな価値を持ちます。

④ 看取り（ターミナルケア）対応

看取り介護加算を算定し、最期まで支える体制が整っているホームは、

質の高い運営として評価されます。

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まとめ：地域福祉のバトンを「正しく渡す」ために

グループホームのM&Aは、単なる事業売却ではありません。

認知症ケアの拠点を次世代へ繋ぐための経営判断です。

検討が早いほど、選択肢は広がります。

まずは自社の現在地を知るところから始めてみませんか。

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