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2026年01月19日

京都の旅館経営者が知っておくべき、小規模M&Aの売却価格の決め方と相場

〜伝統、立地、そして旅館業許可を正当評価し、次代へつなぐ〜

千年の都・京都で、宿泊客を温かく迎え入れてこられた旅館経営者様。

建物の維持管理から、細やかな接客、そして京都ならではの季節感を大切にした空間づくりに、心血を注いでこられたことと存じます。

2026年現在、京都の観光・宿泊業界はインバウンドの完全復活と高級宿への需要シフトという大きな波の中にあります。その一方で、人手不足による稼働制限、老朽化した建物の修繕コスト、そして後継者不在という厳しい現実に直面しているオーナー様も少なくありません。

「先代から受け継いだこの宿を、最高の形で次の世代に託したい」

そう考えたとき、現実的な選択肢となるのがM&A（事業譲渡・株式譲渡）です。

本記事では、京都の旅館が市場でどのように評価され、いくらで売却されるのか、その算定の仕組みを詳しく解説します。

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1. 旅館・民宿の売却価格はどう決まるのか

小規模旅館のM&Aにおいて、最も一般的かつ納得感の高い手法が「年買法（ねんがいほう）」です。

① 時価純資産（器の価値）

旅館の場合、土地・建物の価値が大きな比重を占めます。帳簿上の価格ではなく、「今、不動産として売却したらいくらになるか」という時価で評価します。

② 営業権（のれん代：稼ぐ力）

その宿が将来生み出す利益を評価します。「京都の宿」としての知名度や、リピーターの多さなどがこの「年数」に反映されます。

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2. ステップ1：旅館特有の「資産価値」を正しく評価する

① 不動産価値の再評価

京都の土地価格はエリアによって大きく変動します。祇園、東山、嵐山などの中核エリアや、京町家を改装した宿などは、建物が古くても土地そのものに極めて高い価値がつきます。

② 旅館業許可という無形資産

現在、新規で旅館業許可を取得するのは規制や周辺住民の同意など、ハードルが非常に高くなっています。「すでに許可を持って営業している」という事実自体が、買い手にとって大きな価値となります。

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3. ステップ2：実態営業利益を「磨き上げる」

① 利益の修正（正常化）

オーナー様ご家族での経営が多い小規模旅館では、決算書の数字をそのまま使いません。

• 家族への報酬のうち、適正額を超える分を利益に戻す


• 個人名義の経費や、一時的な大規模修繕費を調整する

② 年倍の目安

一般的には2〜3年程度ですが、直販比率が高く、特定のターゲット（富裕層など）に強い宿は5年分近い評価が出ることもあります。

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4. 京都の旅館で評価が跳ね上がるポイント

買い手が「プレミアムを払ってでも買いたい」と思うポイントは以下の通りです。

• 安定したリピーター名簿： 広告費をかけずに売上を維持できる最強の資産です。


• ネット上の高評価口コミ： 長年蓄積された信頼は一朝一夕には買えません。


• スタッフの継続雇用： ベテランの仲居さんや料理人が残ることは、最大の安心材料です。

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5. よくある不安：ボロボロの小さな宿でも売れるのか？

「建物が古くてボロボロだし…」「5室しかない小さな民宿だから」という不安を抱えるオーナー様も多いですが、ご安心ください。

買い手の中には、「箱（建物）はリノベーションして高級宿に作り変えたい」「京都に拠点が欲しい」という企業が数多く存在します。彼らが求めているのは、京都という立地、旅館業の許可、そしてその場所が持つ歴史です。規模や建物の古さは、決して売却を諦める理由にはなりません。

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6. なぜ「M&Aつなぐパートナーズ」が選ばれるのか

京都の旅館経営は、地域社会や伝統との関わりが非常に深いため、慎重な進め方が求められます。

• 代表・吾郷がマンツーマン対応： 途中で担当が代わる不安はありません。最初から最後まで私が責任を持ちます。


• 完全成功報酬制： 着手金・中間金は不要。旅館経営者様のリスクを最小限に抑えます。


• 徹底した秘密保持： 京都特有の「噂」が回らないよう、匿名性を担保したマッチングを行います。

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7. まとめ：M&Aは「おもてなし」の継承

京都の旅館を売却することは、リタイアではなく、あなたが築いた文化を輝かせ続けるための前向きなバトンタッチです。

まずは、自社の価値がどれくらいあるのか、現在地を知るところから始めてみませんか。

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