M&A・事業承継の相談事例｜京都
相談事例
京都の老人ホームの経営者が理解すべき、会社売却の流れやメリット
京都の老人ホームの経営者が理解すべき、会社売却の流れやメリット
京都では高齢化が進み、民間の有料老人ホーム・住宅型ホーム・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）など、多様な介護施設が地域を支えています。しかし、介護人材の確保、建物の維持費、運営負荷の増大により、経営の継続に不安を抱える施設も少なくありません。特に、後継者不在の事業所では「施設を閉めるか、誰かに引き継ぐか」という判断が避けられない局面があります。
施設を廃業する場合、入居者の移転、スタッフの雇用問題、自治体との調整など、関係者への影響が極めて大きくなります。こうした背景から、京都でも事業を継続させる手段としての会社売却（M&A）を検討する経営者が増えています。
この記事では、京都の老人ホーム経営者が売却を検討する際に押さえておくべき「実務の流れ」と「メリット」を整理します。
老人ホームの売却の特徴
老人ホームの事業承継は、一般的な店舗ビジネスとは異なる特殊性があります。特に次の点が特徴的です。
- 入居者の生活の場であるため、引継ぎの慎重さが求められる
- スタッフの継続が事業価値に直結する
- 行政手続き（指定・届出）や指導監査の履歴が重要
- 建物の状態・設備投資履歴も評価対象になる
京都の場合、地域ごとに介護需要の差が大きく、立地要因も評価に影響します。買い手企業の多くは複数拠点の運営を行う介護会社や医療法人であり、事業の安定性やスタッフ体制の整備状況を特に重視します。
① 売却前に整理しておくべき情報
老人ホームの売却は、提出すべき資料や確認項目が非常に多く、スタート段階での整理が重要です。特に次の項目は必須です。
- 入居定員・入居率の推移（3年分程度）
- 要介護度の分布・医療対応の状況
- スタッフ数・資格・シフト体制
- 利用料金（月額費用・加算の有無）
- 建物の所有形態（自社・賃貸・借上げ）
- 行政とのやりとり（指導監査の履歴）
- 収支データ（売上・粗利・営業利益）
- 設備更新状況（消防設備・介護ベッド等）
これらが整理されていると、買い手は“定量的に管理できている施設”として高く評価します。
② 買い手が重視するポイント
老人ホームの買い手企業が最も重視するのは、次の3つです。
- 入居率の安定性
- スタッフの継続勤務の可否
- 行政対応（加算・監査）に問題がないか
特に京都では、エリアによって入居率が大きく変わるため、地域特性が評価の軸になります。入居率が80〜90%を安定して維持している施設は、買い手からの関心が高まりやすい傾向があります。
③ 企業価値の算定で見られる点
老人ホームの価値は、財務データだけでは判断できません。多くの買い手は、次のような非財務データを重視します。
- 入居者の医療依存度・介護度
- スタッフ体制（看護・介護・夜勤）
- 建物の状態（耐震・消防・バリアフリー）
- 加算の取得状況（夜間支援・医療連携など）
- 近隣の競合施設の状況
- 地域の介護需要（高齢化率・人口推移）
これらが整っている施設は、売却条件が有利になりやすい傾向があります。
④ デューデリジェンス（詳細調査）のポイント
老人ホームの売却では、買い手による調査が特に丁寧に行われます。よく確認される項目は、次のとおりです。
- 入居契約書・重要事項説明書の内容
- 事故記録・ヒヤリハット対応の履歴
- 指導監査の是正内容・対応状況
- 加算要件の運用状況（記録・計画書）
- スタッフの資格状況・勤続年数
- 建物設備の保守・点検記録
これらの整備度が高い施設は、買い手からの信頼度が大きく高まります。
⑤ 最終譲渡契約後の引継ぎ
老人ホームの承継は、引継ぎ期間の質によって成功が左右されます。京都では入居者や家族との関係が長期にわたるケースが多いため、契約締結後に一定期間、引継ぎ期間として、経営者や施設長が関与する形が一般的です。
主な引継ぎ内容は次のとおりです。
- 入居者・家族への説明と橋渡し
- スタッフへの運営方針の共有
- 各種加算の運用方法の引継ぎ
- 行政手続きや提出書類の実務
- 地域医療機関との関係性の引継ぎ
期間を定めて段階的に関与を減らして退任する形が一般的であり、運営の安定を保ちながらの承継が可能になります。
売却を検討するメリット
① 入居者の生活を継続できる
廃業と異なり、入居者が生活の場を失うことなく、安心して暮らしを続けることができます。
② スタッフの雇用を守れる
介護業界では人材確保が課題であるため、売却による雇用維持の価値は非常に大きいです。
③ 経営負担からの解放
資金繰り、借入金返済、個人保証など、日々の経営者負担から解放されることができます。
売却を検討すべきタイミング
入居率や現場体制が安定しているうちに動くことが最も重要です。経営が不安定になってからの売却では、条件が悪化する場合があります。
まとめ
老人ホームの売却は簡単ではなく、経営者にとって苦渋の決断となることもあります。しかし、入居者の生活・スタッフの雇用・地域の介護インフラを守る手段として、売却は現実的で有効な選択肢です。
また、老人ホームでは契約後の引継ぎ期間を設けて段階的に退任する方法が一般的であり、これによって従業員・利用者の混乱を招かず自然な継承が可能になります。
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