M&A・事業承継の相談事例｜京都

相談事例

京都のハウスクリーニング・遺品整理業の経営者が知っておくべき、小規模M&Aの売却価格の決め方と相場

京都府内でハウスクリーニングや遺品整理業を営む経営者様にとって、後継者不在による出口戦略は、長年築いた「顧客名簿」と「現場スタッフ」の雇用を守るための極めて重要な決断です。

特に需要が急増している「不動産管理会社との提携ルート」や「遺品整理の専門ノウハウ」を正当な対価として受け取る「小規模M&A」の最新相場と査定ロジックを解説します。

1. 清掃・遺品整理業の企業価値を算出する「実務ロジック」

サービス業であるハウスクリーニング業のM&A査定では、一般企業の計算式をベースにしつつも、他業種にはない「リピート率」と「受注経路の確実性」をどう収益性に反映させるかがポイントになります。

① 時価純資産の特定と車両・設備の評価

清掃用車両、高圧洗浄機、オゾン脱臭機などの機材は、耐用年数が過ぎていても、現場で正常に稼働していれば価値として認められます。私が査定を行う際は、機材そのものよりも「一般廃棄物収集運搬業の許可」や「古物商許可」の有無を重視します。特に京都府内での一般廃棄物許可は新規取得が極めて困難なため、これを法人が維持していること自体が、数百万円から一千万円単位の資産価値として加算されることがあります。

② 修正EBITDA（実質利益）の特定

オーナー経営の場合、役員報酬や私的経費の足し戻しは当然ですが、この業界では「集客コストの構造」を精査します。ポータルサイト（くらしのマーケット等）の広告費に依存しているのか、自社サイトや提携ルートで集客できているのか。自社ルートの比率が高いほど、買い手にとっての「利益の安定性」が高まり、営業権（のれん代）の倍率が上がります。

2. 譲渡価格を最大化する「営業権」の評価ポイント

買い手（全国展開の清掃チェーン、不動産管理会社、遺品整理の特化型企業等）が、高くても買いたいと判断する、京都の清掃・遺品整理業特有の資産を深掘りします。

• 不動産管理会社との安定した提携関係：
  京都は賃貸物件が多く、退去時清掃の安定受注ルートは「金の卵」です。特定の管理会社や地主からの指名受注がデータとして証明できれば、それは将来収益の確約と見なされます。


• 遺品整理における「供養・士業連携」のスキーム：
  単なる不用品回収ではなく、寺院との提携による供養や、行政書士・税理士との連携による「相続・片付け一括対応」ができている体制。これは「高単価案件」を安定して引くための仕組みとして非常に高く評価されます。


• スタッフの技術力と「特殊清掃」への対応：
  孤独死現場などの特殊清掃や消臭技術。これに対応できる熟練スタッフと専門機材が揃っていることは、競合他社が容易に真似できない強力な差別化要因となります。


• 自社Webメディア・SNSの集客力：
  「京都 遺品整理」などのキーワードで上位表示されているブログや、地域密着のSNSアカウント。これらは「無形の集客資産」として、営業権の算出に大きく寄与します。

3. 買収調査（DD）で問われる実務リスク

サービス業のM&Aで、最終局面において減額要因となりやすいポイントを解説します。

1. 外注費の適正性と依存度：現場を自社スタッフで回しているか、一人親方に丸投げしているか。外注依存度が高すぎると、譲渡後のスタッフ離職リスクが重く見られ、価格を下げられます。


2. 廃棄物処理のコンプライアンス：遺品整理で出た不用品の「マニフェスト（管理票）」が適切に保管されているか。不法投棄等の疑いがあれば、買い手にとって致命的な評判リスクとなるため、破談の要因になります。


3. 労務管理（移動時間の扱い）：現場への移動時間が労働時間として適切にカウントされ、割増賃金が支払われているか。サービス業で最も突っ込まれやすいポイントです。

4. 具体的シミュレーション：京都の遺品整理・清掃会社（売上8,000万円）

廃業を選んだ場合、顧客名簿は散逸し、機材は二束三文で売却されることになります。さらにスタッフへの解雇手当などで資産は目減りします。M&Aであれば、これまでの運営実績を「営業権」として正当に現金化し、リタイア後の生活資金を最大化することが可能です。需要がピークを迎えている今こそ、最高値での譲渡を実現するタイミングと言えます。

5. 高値譲渡を実現するための準備

清掃・遺品整理業のM&Aを成功させるためには、買い手が「この会社の受注フローは盤石だ」と確信できるエビデンスを揃えることが重要です。

• 顧客LTV（生涯価値）の可視化：一度清掃に入ったお客様が、何割の確率でリピートしているかを数値化する。


• 現場写真・報告書の標準化：ビフォーアフターの記録や、遺品整理時の詳細な目録作成がシステム化されていること。


• 許可証の承継確認：一般廃棄物収集運搬業等の許可が、法人譲渡後もスムーズに維持できるか行政書士と確認しておく。

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