M&A・事業承継の相談事例｜京都
相談事例
京都のサービス付き高齢者向け住宅オーナーが理解すべき、会社売却の流れやメリット
京都のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）オーナーが押さえておきたい、会社売却（M&A）の流れと判断のポイント
京都でサ高住を運営されているオーナーの中には、スタッフ確保の難しさ、建物の老朽化、入居率の変動、介護保険制度の変更リスクなどを背景に、会社売却（M&A）を検討する動きが増えています。
売却を急ぐ必要はありませんが、流れや相場観を知っておくことで「動くべき時期」がつかみやすくなります。
この記事でわかること
- サ高住の会社売却（M&A）の基本ステップ
- 検討を始めるべきタイミング
- 廃業と売却の違い
結論：入居率・運営体制（スタッフの充足）が安定している段階で検討を始めたほうが、買い手とより好条件での交渉が可能
サ高住の事業価値は「入居率」「建物状態」「介護サービスとの連携」「スタッフ体制」によって決まります。
これらが安定している段階で相談すると、買い手候補が見つかりやすく、条件交渉がスムーズに進むのが実態です。
| 早めの検討 | 入居率・スタッフ体制が維持された状態で評価される／複数買い手と比較できる |
| 業績悪化後の検討 | 買い手が限定され、金額・条件が厳しくなりやすい |
特に京都は介護事業者の競争が激しい地域のため、安定している段階で相場感だけ把握しておくことでも、後の判断に差がでます。
サ高住の会社売却の流れ
① 数字・入居率・建物状況の整理
まずは現状の整理から始めましょう。これらの情報から現状を整理します。
- 直近３期の決算書・月次売上
- 入居率（平均・季節変動）
- 建物の状態・修繕履歴
- スタッフ数（介護・看護・事務）
- 協力医療機関・訪問介護事業者との連携状況
- 提供サービス（生活支援・安否確認・食事提供など）
ポイント：資料は全て揃っていなくても、対話しながら整理できます。
② 売却条件の整理
次に、引き継いでもらいたい内容を明確にします。
- スタッフの雇用継続の希望
- 既存入居者の住環境を変えない方針
- 建物・設備の扱い（現状引き渡しなど）
- オーナーの関与期間（半年〜1年など）
金額だけでなく「何を守るか」が条件交渉の軸になります。
③ 買い手候補への打診
京都のサ高住の場合、買い手候補には次のような企業が多いです。
- 介護事業者（運営拡大）
- 医療法人（地域包括ケアの強化）
- 不動産会社（高齢者向け住宅の拡大）
- 福祉グループ（施設ラインナップを増やしたい）
初期の打診は匿名の年ネームシートで進むため、外部に情報が漏れることはありません。
④ 条件交渉・基本合意
候補企業が見つかると、トップ面談の上次のような内容を調整します。
| 調整内容 | 売却金額／スタッフの処遇／入居者の住環境維持／建物の扱い／オーナーの関与期間 |
方向性が固まれば基本合意書を締結し、買い手による調査（デューデリジェンス）へ進みます。
⑤ 最終契約・引継ぎ
調査が完了し問題がなければ最終契約を締結します。
その後、一定期間オーナーがスタッフ・入居者対応・協力機関への説明などを行い、徐々に退任していく流れです。
会社売却で得られる主なメリット
① スタッフと入居者の環境を守れる
サ高住は入居者の生活とスタッフの支援体制が事業の中心です。
売却なら、それらを維持したまま引き継ぐことができます。
② 廃業に比べて残務が少ない
廃業では入居者対応、契約終了手続き、設備処分など多くの残務が発生します。
売却であれば運営体制ごと承継できるため、残務が大幅に減ります。
③ 事業価値としての資金が残りやすい
廃業では資産売却が中心ですが、売却では入居率や運営実績が評価されるため、資金が手元に残りやすい形になります。
④ 経営負担からの解放
職員管理・入居対応・設備維持・行政とのやり取りなど、日々の負担は小さくありません。
これらの他、会社売却により、資金繰り、借入金、個人保証といった経営リスクからも解放されます。
検討し始めるべきタイミングの目安
- 後継者不在でオーナーの高齢化（60歳以上）
- スタッフ確保が難しくなってきた
- 建物の修繕判断に迷い始めた
これらのように事業を継続するにあたって大きな障壁となる問題が見受けられる場合は、事業をどうするか検討すべきタイミングです。
まとめ：廃業だけでなく、会社売却という選択肢も持っておくべき
サ高住は、主に入居者の生活・スタッフ体制・不動産から成る事業です。
廃業ではそれらが失われるため、売却という選択肢を持っておくことには大きな意味があります。
一度、専門家と現状を整理してみませんか
京都でサ高住の事業承継を検討される場合、入居率・建物・スタッフ体制を確認しながら、最適な進め方をご提案します。
とりあえず話を聞くだけでも大丈夫です。
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まずは事業を残すための第一歩を一緒に整理してみませんか。一歩踏み出すことで、次に取るべき方向が見えてきます。
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