不動産会社・不動産業の売却価格の相場は？M&Aの価格の決め方を解説

「うちの不動産会社はいくらで売れるのか」——相談の入口として、この質問は多くいただきます。不動産会社のM&A価格は、どのように決まるのでしょうか。

不動産会社の売却価格の基本的な考え方

小規模M&Aでは一般的に「時価純資産＋年倍法（修正営業利益の数年分）」で算定されます。時価純資産とは、資産から負債を引いた純粋な財産価値です。年倍法とは、毎年の利益の何年分かを上乗せする考え方で、事業の継続価値を反映します。

不動産管理業の収益の核心は、管理物件数と管理手数料収入の安定性です。管理物件が多く、解約率が低ければ、安定した収益基盤として高く評価されます。管理物件100件と500件では、評価に大きな差が出ます。

継続的な売買仲介の実績・地域での知名度・オーナーとの長年の関係は、数字には表れにくい価値ですが、買い手が引き継いだ後の収益見通しに直結します。

宅地建物取引士の資格を持つスタッフが複数いる場合は、事業継続性の観点から評価が上がります。逆に代表者一人に依存している場合は、買い手が引き継いだ後のリスクとして評価に影響することがあります。

一般的な参考値として、管理物件数が少なく売買仲介中心の小規模不動産会社では、年間利益の2〜3倍程度が一つの目安になります。管理物件が多く安定した管理手数料収入がある場合は、これより高い評価になることがあります。ただし財務状況・地域性・競合環境によって大きく異なります。

賃貸管理を主業とする不動産会社は、管理物件数と管理手数料収入の安定性が評価の核心です。管理戸数が多く解約率が低いほど、安定したストック収益として高く評価されます。年倍法の倍率も相対的に高くなる傾向があります。

売買仲介専門の場合は、収益が案件ごとに変動するフロー型のビジネスです。安定性の観点から管理専門より評価が低くなる傾向がありますが、地域での知名度・実績・顧客基盤が評価を補います。

不動産会社で特に注意が必要なのが、代表者への依存度です。顧客・物件情報・交渉力のすべてが代表者一人に集中している場合、買い手が引き継いだ後に顧客が離れるリスクとして評価に影響します。複数のスタッフが機能を分担している会社は、より高く評価されます。

京都は移住・転入需要・観光施設向けの物件需要が全国的にも高いエリアです。町家・古民家の売買・活用に特化した不動産会社は、通常の不動産会社より高く評価されることがあります。インバウンド需要の回復とともに、宿泊施設向け物件の取引実績を持つ会社への買い手ニーズが高まっています。

「自分の会社がいくらになるか知りたい」という入口で構いません。財務諸表（決算書）を見せていただければ、おおよその価格帯をお伝えできます。売却を決めていない段階でも対応しています。

「売ると決めたわけではない」という段階でも構いません。

会社がいくらになるのか、廃業と売却どちらが得なのか——そういった入口でも、お話をお聞きします。

一人で抱えているより、一度ご相談いただく方が、気持ちが楽になることがあります。

ご相談を、代表の吾郷が直接お受けします。