建物が古くなり、大規模なリノベーションに踏み切る体力もなく、後継者もいない。そんな京都の旅館・ホテルの経営者にとって、廃業のほかにM&Aという道があります。廃業には建物の解体などで300万〜1,500万円の費用がかかりますが、M&Aなら宿の価値を評価してくれる買い手に引き継ぎ、売却対価を受け取れます。

廃業とM&A、何が違うか

	廃業	M&A
宿泊客への影響	予約キャンセル対応が必要	そのまま泊まれる
売却対価	なし（むしろ解体費が発生）	あり（建物・土地・営業権として評価）
従業員の雇用	全員解雇	継続雇用が前提
建物解体費用	数百万〜数千万円が必要	不要（そのまま引き継ぎ）
旅館業法の許認可	廃止届を提出	譲渡の前に承認を受ければ、買い手が引き継げる

旅館・ホテルの廃業にかかる費用の目安

主な費用は次のとおりです。

建物の解体：木造・鉄骨が混ざった旅館は坪単価が高く、本館・別館あわせて500万〜1,200万円
温泉・浴場設備の撤去：ボイラー・配管の処理で50万〜150万円
家具・調度品の処分：客室の家具・布団・厨房備品で30万〜100万円
旅館業法の廃止届・保健所への対応：書類作成や代行費用を含めて数万〜10万円
顧問税理士・司法書士への報酬：清算手続きや不動産登記で30万〜80万円
従業員への退職金：規模・在籍年数により数百万円以上

合計の目安は300万〜1,500万円です。

廃業しても、土地を持ち続ける限り固定資産税は毎年かかります。解体した後の土地を更地のまま持っていると、建物があったときより固定資産税が高くなることもあります。廃業すれば費用がかからなくなる、というわけにはいきません。

旅館・ホテルがM&Aで評価される理由

インバウンドの回復

訪日外国人客は2024年以降に大きく回復し、京都は人気の観光地として高い稼働率が続いています。新しく参入したい不動産投資家やホテル運営会社にとって、立地のよい既存の施設は手に入れたい対象です。駅の近く、観光地の近く、京町家の雰囲気を持つ施設は、高い評価が期待できます。

旅館業法の営業許可を、承認を受けて引き継げる

2023年12月13日からは、事業だけを引き継いでもらう形でも、譲る前に都道府県知事（京都市内は京都市長）の承認を受ければ、今の営業許可を引き継げます（旅館業法第3条の2）。京都市では、承認は譲渡の効力が生じる日より前に受ける必要があり、近隣の住民に説明した状況を示す書類も出します。新しく許可を取り直すより、今の許可を引き継げることは、買い手にとって大きな値打ちです。

古い建物のリノベーション需要

築年数のたった旅館は、歴史ある京町家旅館や昭和レトロな温泉宿として生かせる素材でもあります。京都には町家のリノベーションや古民家の再生を手がける事業者もいて、建物の古さが一律にマイナスになるとは限りません。

顧客基盤と予約サイトの評価

長年営業してきた旅館には、リピーター、法人契約、旅行会社との取引関係があります。新しく参入した事業者には、すぐには築けないものです。楽天トラベル・じゃらん・Booking.comなどの予約サイトに積み上がったレビューや評価、予約の実績も、買い手が引き継げる資産です。

M&Aで想定される買い手

拠点を増やしたいホテル・旅館の運営会社（中小のチェーンから大手の系列まで）
京都の物件を探している不動産投資ファンド・J-REIT
インバウンド向けのゲストハウスや町家旅館を運営するスタートアップ
料理人やホテル出身者など、宿を開きたい異業種からの参入者

京都の旅館・ホテルM&A

京都市では、2018年以降、新しい宿泊施設の建設に対する規制が段階的に強められ、新築は難しくなっています。そのため、既存の旅館・ホテルを引き継ぐ形のM&Aが中心になっています。2023年以降のインバウンド回復で、京都の宿泊施設は稼働率・客単価ともに回復しました。祇園・東山・嵐山・伏見といった主要な観光地では、客室10〜30室規模の中小旅館も買い手の関心を集めます。

いつ動けばいいか

旅館・ホテルのM&Aは、経営の状態がよいうちに動き始めるのが原則です。稼働率が落ち、設備投資を先送りし、従業員が少しずつ辞めていく段階に入ると、買い手が現れても評価額は大きく下がります。

次の大規模リノベーションを控えて迷っているとき、後継者がいないことがはっきりしたとき、体力の限界を感じ始めたとき。このいずれかが来たら、一度ご相談ください。相談は無料で、売ると決めていなくても構いません。

廃業を選ぶ前に比べてほしいこと

旅館の廃業は、暖簾をおろして終わりではありません。建物の解体には数百万円から1,000万円を超える費用がかかり、その資金を用意しなければなりません。廃業しても、土地の固定資産税は残ります。長年働いてくれた仲居・調理スタッフ・フロントの再就職の支援、すでに入っている宿泊予約への対応、取引業者への連絡など、実務の負担も重くなります。

M&Aなら、こうした負担を買い手に引き継ぎながら、売却対価を受け取って引退後の生活資金に充てられます。廃業とM&A、両方の場合の手元に残るお金を並べてから決めましょう。

よくある質問

Q. 建物が古く耐震改修もしていません。それでも買い手は見つかりますか？
A. リノベーションを前提に、建物より立地と旅館業の許可を評価する買い手もいます。耐震や設備の状況はそのまま伝え、改修にかかる費用を価格に織り込んで交渉します。隠して進めると、後でトラブルになります。

Q. 家族経営で、夫婦二人で切り盛りしてきました。引退後の生活はどうなりますか？
A. M&Aで受け取る売却対価が、引退後の生活資金の柱になります。売却後も数ヶ月〜半年は引き継ぎの期間として残り、常連のお客様へのあいさつや従業員への指導にあたる形もあります。少しずつ手を離していけるので、気持ちの負担も軽くなります。

Q. 従業員に知られずに進められますか？
A. 基本合意までは秘密保持契約のもとで進め、従業員への告知は最終契約の直前に行うのが一般的です。継続雇用を条件に交渉するので、仲居や調理スタッフの仕事を守りながら話を進められます。

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まずはご相談ください

廃業を決める前に、一度だけ相談してください。売ると決めていなくても構いません。

ご相談は無料で、代表の吾郷が直接お受けします。こちらから売り込むことはありません。

電話：075-600-2675（平日 9:00〜18:00）
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監修：中小企業診断士・事業承継士　吾郷泰佑
京都府を中心に、小規模M&A・事業承継のご相談に1,000件以上向き合ってきました。完全成功報酬で、ご相談から成約まで代表が直接伴走します。
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