旅館・ホテル・ゲストハウスの売却価格の相場は？M&Aの価格算定を解説【京都】

旅館・ホテル・ゲストハウスを売却したい。でも、自社がどのくらいで売れるのか、価格の目安がわからない——。このページでは、宿泊業のM&A売却価格がどう決まるか、算定の考え方を参考例とともに解説します。

基本：時価純資産＋年倍法

小規模な宿泊施設のM&Aでは、売却価格は「時価純資産＋のれん（営業利益の2〜3年分）」で算定されることが多いです。客室数や売上規模だけで相場が決まるわけではなく、各社の財産状況と収益性、そして宿泊業特有の立地・ブランド・予約基盤で金額が大きく変わります。

貸借対照表の純資産を、時価ベースで評価し直した金額です。宿泊業では以下の項目が重要になります。

事業を続けることで生まれる将来の収益価値です。直近の営業利益の2〜3倍を目安に算定することが多く、宿泊業の場合は以下の要素で倍率が変動します。

営業利益500万円・時価純資産1,500万円の小規模ゲストハウスの場合：

株価の目安は「1,500万円＋ 500万円 × 2〜3年＝ 2,500万〜3,000万円」程度になります。

営業利益1,500万円・時価純資産5,000万円の中規模宿泊施設の場合：

株価の目安は「5,000万円＋ 1,500万円 × 2〜3年＝ 8,000万〜9,500万円」程度になります。

祇園・東山・嵐山・京都駅周辺などの希少立地は、不動産価値だけで評価が大幅に上振れします。土地建物の含み益が数億円単位になるケースもあり、立地プレミアムが最も効く業種の一つです。

京都はインバウンド観光で全国最高クラスの宿泊需要を持つエリアです。京都市中心部・東山・嵐山・伏見などの観光動線上の宿泊施設は、全国のホテルチェーン・投資ファンド・外資系ホテル運営会社からの引き合いが非常に強い状況です。

一方、建物の老朽化・耐震基準への対応・人材不足などの課題も抱える事業者が多く、後継者不在を機にM&Aによる事業承継を選ぶケースが増えています。

可能です。建物が古くても、土地の立地価値が高ければ十分に売却可能です。京都では「古い町家を買い手がリノベーションして再オープン」という事例も多く、建物が古いこと自体が即ち売却困難を意味しません。

可能です。赤字経営でも土地建物の含み益があれば、不動産価値として評価されます。のれん部分はゼロまたはマイナスになりますが、時価純資産部分は評価されるため、売却は十分に可能です。

OTAレビュー評価を4.0以上に維持すること、インバウンド比率を高めること、建物のメンテナンス状態を良好に保つことが価格アップにつながります。売却まで1〜2年の準備期間を取れるなら、これらの施策を実行する時間が確保できます。

不動産価値と事業価値の分離評価：不動産が主要資産となる宿泊業では、土地建物を不動産価格、運営事業を事業価値として分けて評価することがあります
耐震診断・耐震改修の要否：旧耐震基準（1981年以前）の建物は、買い手のデューデリジェンスで耐震診断結果を確認されるケースが多く、改修コスト見込みが価格に反映されます
客室単位売却・建物一体売却の選択：区分所有の物件は客室単位売却も可能ですが、建物全体の方が買い手のニーズが強く、価格も有利になる傾向があります
運営委託方式への転換：買い手が運営会社の場合、土地建物だけを売却し、自身は所有権を維持して運営委託料を受け取る方式もあります

宿泊業の売却価格は、立地・建物状態・稼働率によって大きく変わります。自社の場合いくらになりそうか、まずは無料相談でお気軽にお問い合わせください。秘密厳守・相談無料・売り込みは一切しません。

ご相談を、代表の吾郷が直接お受けします。