サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）を廃業する前に知っておきたいこと｜M&Aという選択肢

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の廃業を考えている。入居者のことを思うと踏み切れない。でも、このまま続けるのも限界だ——そう感じているなら、廃業を決める前に読んでください。

サ高住の廃業には、経営者が想像する以上のコストと影響が伴います。M&Aという選択肢を知っておくことで、判断の幅が広がります。

サ高住を廃業するとき、何が起きるか

廃業を選んだ場合、まず入居者への対応が最初の課題になります。サ高住の廃業には、都道府県への届出が必要であり、入居者に対して事前に退去を求めることになります。行き先が見つからない入居者が出ることもあり、家族・保護者への説明と対応に大きな労力がかかります。

次に、施設の原状回復・解体費用が発生します。建物の状態・規模によって異なりますが、数百万円規模になるケースも珍しくありません。設備・備品の処分費用も加わります。

スタッフは全員解雇になります。長年一緒に働いてきた職員への影響は、経営者にとって精神的にも重い決断です。

廃業では売却対価は得られません。これだけのコストと手間をかけて、手元に残るものはほぼゼロです。

M&Aを選んだ場合、入居者はそのまま施設に住み続けることができます。運営者が変わっても、生活の場と支援の継続が守られます。これが廃業との最大の違いです。

スタッフの雇用も、原則として引き継がれます。長年施設を支えてきた職員が職を失わずに済む可能性が高いです。

そして、売却対価を受け取ることができます。廃業コストを支払う代わりに、施設・設備・入居者・スタッフの価値が評価されて対価につながります。

整理すると、サ高住においては廃業よりM&Aを選んだ方が、ほぼすべての面で有利です。

廃業の場合：原状回復・解体費用が発生する、入居者が退去を余儀なくされる、スタッフが解雇される、売却対価はゼロ。

M&Aの場合：施設・設備が評価されて対価を受け取れる、入居者はそのまま生活できる、スタッフの雇用が守られる、個人保証の解除も期待できる。

「廃業しかない」と思っている経営者ほど、M&Aを知ることで選択肢が広がります。

サ高住の収入は、入居者からの家賃・サービス費が中心です。入居者が安定して在籍している限り、収益が継続するストック型のビジネスモデルです。買い手にとって収益予測が立てやすく、高く評価されます。

サ高住の登録には、都道府県への届出と基準を満たす必要があります。既存の登録ごと引き継げるM&Aは、買い手にとって新規開設より大幅に効率的です。

入居者が在籍し、スタッフが稼働している状態での評価は高くなります。廃業後の空施設では価値が大きく下がります。

サ高住のM&Aでは、同業の介護・高齢者住宅事業者、グループホームや訪問介護を運営する法人、地域の社会福祉法人・医療法人が主な買い手候補になります。エリア拡大・入居者基盤の確保を目的とした買収が多く、京都府内に限定しても買い手候補が見つかりやすい業種です。

廃業を決める前にM&Aの相談をすることをお勧めする理由は、「判断してから動く」のではなく「可能性を知ってから判断する」ためです。

M&Aができるかどうか、いくらになるかは、実際に話を聞いてみないとわかりません。概算の価格帯をお伝えするだけなら、最初の相談で可能です。その上で廃業を選ぶか、M&Aを進めるかを判断してください。

「廃業を決めたあと」では、入居者が退去を始めスタッフが離職し、施設の価値が急速に下がります。動くなら、まだ施設が稼働しているうちです。

可能なケースがあります。赤字でも、入居者が在籍し登録・スタッフが揃っていれば買い手がつくことがあります。ただし赤字の場合は価格が低くなるため、黒字の段階で動き出すことをお勧めします。

M&Aの場合、入居者への告知は基本合意後に売り手・買い手で調整します。相談・交渉の段階では、入居者・スタッフへの開示は行いません。秘密は厳守します。

できます。廃業の準備を進めながら並行してM&Aの可能性を確認することは問題ありません。ただし、廃業の告知を入居者・スタッフに行ってからでは買い手がつきにくくなります。告知前にご相談ください。

「売ると決めたわけではない」という段階でも構いません。会社がいくらになるのか、廃業と売却どちらが得なのか——そういった入口でも、お話をお聞きします。

一人で抱えているより、一度ご相談いただく方が、気持ちが楽になることがあります。

ご相談を、代表の吾郷が直接お受けします。